Алексей Кулаков (alekseysc) wrote,
Алексей Кулаков
alekseysc

Categories:

Реновация. Как это было в Берлине

В Германии, на территории бывшей ГДР, есть богатый опыт по санации жилых панельных зданий


Так в 1988 году выглядел берлинский район Марцан - самый крупный в Восточной Германии массив панельных жилых домов. Фото: globallookpress.com

Вопрос о будущем панельных пятиэтажек и их жильцов стал для москвичей одной из самых болезненных тем. Планы реновации, предложенные мэрией Москвы, вызвали бурю эмоций у миллионов столичных жителей. Да и специалисты до сих пор не пришли к единому мнению, как лучше поступить с домами первой индустриальной серии, так называемыми хрущевками. В то же время в странах Восточной Европы, прежде всего в Германии, на территории бывшей ГДР, есть богатый опыт по санации жилых панельных зданий. Корреспондент «Труда» в Берлине встретился с одним из ведущих специалистов в этой области Ральфом ПРОТЦЕМ.

Офис Центра компетенции по крупным жилым массивам находится в берлинском районе Марцан — самом крупном в Восточной Германии массиве панельных жилых домов. Управляющий директор компании Ральф Протц с немецкой основательностью подготовился к нашей встрече: на столе разложены графики, эскизы, фотографии. Замечаю и несколько папок на русском языке.

— У вас был опыт работы в России?

— Да, в 2005 году московская мэрия предложила нам принять участие в санации жилого дома на проспекте Вернадского.

— И каков результат?

— Для нас — нулевой. То есть санация здания была завершена, но без нашего участия. Сразу оговорюсь: мне бы не хотелось, чтобы это интервью было целиком посвящено московскому проекту. Давайте сначала поговорим о том, что нам удалось сделать здесь, в Марцане.

— Вы знаете, Ральф, до нашей встречи я прошелся по улицам вашего жилого массива и был впечатлен. В этих красивых зданиях, утопающих в зелени, трудно узнать мрачные панельки времен ГДР.

— Вот видите! А ведь была идея все это снести. После падения берлинской стены у нас сразу начались споры, что делать с этими обветшавшими домами. Строители предлагали самое простое с технической точки зрения и радикальное решение: снести панельки и застроить все современными городскими кварталами. В этом случае пришлось бы пустить под бульдозер весь Марцан, а это более 100 тысяч квартир, в которых живут 180 тысяч жителей. Один только снос панельных зданий обошелся бы в колоссальную сумму, не говоря уже о строительстве новых жилых зданий. И куда прикажете переселять столько жителей на время самого строительства?

— Но ведь и на время санации жилых домов людей тоже нужно куда-то переселить?

— В том-то и дело, что мы предложили провести санацию жилого фонда Марцана без отселения жильцов.

— И они на это согласились?

— Вы знаете, вначале было очень сложно. Люди всего опасаются, когда речь заходит об их жилье, приватной жизни. И здесь один путь — завоевать доверие. Для этого нужно общаться, говорить с жильцами, убеждать их с цифрами и фактами. Скажу по своему опыту, это самый стрессовый этап в работе. Но его не избежать, так как здесь мы, во-первых, объясняем людям, какой результат они получат после санации здания, а во-вторых, узнаем, каким они сами видят будущее своего дома, прилегающих к нему территорий, сколько готовы вложить из собственных средств в обновление своего жилья. Вы даже не представляете, что нам пришлось выслушать во время первых встреч с жильцами!

— И что в конце концов сыграло решающую роль, что помогло переубедить людей?

— План. Четкий, по дням и часам расписанный план санации каждого дома. Любой житель может увидеть точную дату, когда в его квартире будут менять сантехнику, когда вставлять новые окна. Такая детально проработанная техническая документация и есть самый убедительный аргумент. Тем не менее жителей первых панельных пятиэтажек, которые вошли в пилотный проект, мы смогли убедить тем, что пообещали им больше, чем получат последующие. То есть «первопроходцы» получили существенные скидки. И это сработало. Ну а дальше, когда на Марцане появились первые санированные дома, этакий наглядный пример, все пошло гораздо проще.

— А были те, кто не соглашался на санацию ни под каким видом?

— Разумеется, в каждом доме 3-5% жильцов были против проведения работ в их квартирах.

— И как решался вопрос? Городские власти могли их выселить?

— Ни в коем случае! Хотя у нас на Марцане достаточно много людей, которые арендуют квартиры у муниципальных управляющих компаний, то есть у государства, тем не менее я не слышал, чтобы кому-нибудь удалось взять и переселить человека без его согласия. Юридически это крайне сложная процедура. И займет она как минимум несколько лет.

— И что же вы делаете в таком случае?

— Пытаемся найти выход в каждой отдельной ситуации. Как правило, приходится снимать для отказников хорошее временное жилье на все время работ в санируемом доме.

— Знаете, Ральф, мне приходилось общаться с некоторыми жителями Марцана, которые пережили санацию в своих квартирах. И они говорят, что это было непросто...

— Вполне допускаю, особенно если это было в самом начале, в середине 1990-х. В первых домах пилотного проекта у нас на санацию одной квартиры уходило 25 дней, а сегодня — 5. Для того чтобы добиться такого результата, пришлось изобретать и специальные технологии и искать надежных партнеров среди строительных фирм.

— Можно подробнее объяснить, что такое санация по-немецки и кто за нее платит?

— Платят жильцы. Вся сумма разбивается на мелкие равные доли и входит в ежемесячную квартплату. В принципе ежемесячная сумма получается не очень большая, так как процесс выплаты может занять 10-20 лет. Как правило, внутри здания меняется вся техническая начинка — вентиляционные системы и инженерные коммуникации, реконструируются подъезды. В каждой квартире обязательно смена сантехники, окон и дверей, меняется кафель, стелется ламинат. Особое внимание уделяется внешнему виду здания. Все окна и двери меняются на современные конструкции. Параллельно стенам возводятся балконы и просторные лоджии. Фасады вместо серой депрессивной окраски получают жизнеутверждающие тона.

— Да, я обратил внимание, яркая окраска фасадов — характерная черта сегодняшнего Марцана...

— Видите ли, по нашей концепции санация дома неразрывно связана с гуманизацией пространства вокруг него, создания нормальной социальной среды обитания. Понятно, что в панельных пятиэтажках жили не самые богатые люди, и именно санация позволила избежать превращения Марцана в гетто для бедных. Мы стремились создать здесь такую среду, от которой шел бы позитивный жизненный настрой.

— Но стоит только выйти из метро на Марцане, как сразу же бросается в глаза, что люди здесь выглядят беднее, одеты проще, чем в центре.

— Нельзя сравнивать центр Берлина и его окраины. В любой стране власти делают все, чтобы центр столицы выглядел привлекательнее. У нас же будничная, повседневная жизнь. И сравнивать нужно не с центром Берлина, а с тем, здесь было 25 лет назад, когда на Марцане появилась масса заброшенных домов, а половина жителей сидели без работы. Так вот, сегодня средний уровень доходов проживающих на Марцане вплотную приблизился к среднестатистическому уровню Берлина. Безработица составляет всего 10%.

— Хорошо, убедили. Но почему все-таки ваш богатый опыт не пригодился в России?

— Мы приступили к совместной работе с одной из московских строительных фирм, но вскоре поняли, что у нас с российскими партнерами есть принципиальные разногласия. Дело в том, что московский стройкомплекс всегда был нацелен на экспансию, ему нужно строить, а не восстанавливать и санировать. При новом строительстве гораздо меньше проблем и намного больше прибыли. При санации все наоборот: хлопот с каждым отдельно взятым жильцом масса, а прибыли заметно меньше.

Отсюда и отношение наших московских партнеров к самому процессу санации. Оно было, скажем так, прохладным. На первом производственном совещании москвичи представили нам план санации дома на: трех страницах. Когда мы предложили свой, в 20 страниц, они удивились: зачем так много? Ну а дальше разногласия только усугублялись...

Сейчас у вас в Москве остро встал вопрос о реновации. Насколько я знаю, в вашей столице (и не только!) много старых панельных домов, которые уже не поддаются восстановлению, их надо снести. Но есть и вполне добротные дома, которые по всем параметрам, и социальным, и экономическим, логичнее санировать, чем сносить. Надеюсь, наш опыт еще может пригодиться в России.

P.S. Весьма странно, что реновации в Москве подлежат именно лишь пятиэтажки, а 2-х, 3-х и 4-хэтажные дома под эту программу, вызвавшую столь бурный ажиотаж, не подпадают. К примеру, на представленном ниже фото, изображён один из нескольких домов середины 40-вых годов прошлого века постройки, на Берёзовой улице (Щербинка, военный городок Остафьево), которые вот-вот рухнут сами.

Всё, как всегда - власти проявляют со своей стороны безрассудное легкомыслие, ибо, по всей видимости, одним из главных девизов для ответственных за это безобразие чиновников, является девиз: "после нас хоть потоп", пока жареный петух в одно место не клюнет. Людей только жаль - потенциальных жертв, вынужденных проживать в этих изношенных, ветхих трущобах. А виновные потом будут, распуская слюни и сопли, жалобно вопрошать: "А нас-то за шо?".




Источник

Tags: Берлин, Москва, Щербинка, гарнизон Остафьево, реновация
Subscribe
promo alekseysc february 15, 2014 09:09 1
Buy for 100 tokens
В 1798 году Томас Мальтус публикует "Опыт закона о народонаселении”, в котором высказывает революционную на тот момент мысль о том, что рост населения планеты значительно превышает скорость использования ресурсов и рост производства продуктов питания, вследствие чего неизбежны голод, бедность и…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments